本文作者：Aaron
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“鉴于东方城小区业主对美好生活的期望与我司入不敷出的经营困境之间存在巨大矛盾，经慎重考虑，我司决定不再参与东方城小区物业服务的续聘工作。”
谁能想到，自1995年以来为东方城服务30年历史的栖霞建设物业，毅然决然决定撤场。
2025年5月6日，南京东方城小区业主收到了一封来自栖霞建设物业的函件，宣布将于8月5日正式退出该小区的物业服务。
随后，东方城业委会针对函件予以回复，致谢栖霞建设物业多年来的耕耘与支持。
展开剩余88%在南京，虽然物业公司主动退出服务小区屡见不鲜，但东方城与栖霞建设物业的“分手”却另有原因。
据东方城业委会致全体小区业主的一封信，可以看到业委会和物业公司就公共收益分配、高层避雷系统维护、小区消防维保记录公开、大中小修费用合理性有很大分歧。
① 公共收益归属争议
业主认为公共收益应在扣除合理成本后，归全体业主所有。物业方提出，公共收益由物业用于补贴服务不足的成本，留出5万元归全体业主支配。
② 安全隐患整改滞后
小区高层避雷系统年久失修，物业未提供专业检测报告及整改方案；消防设施维保记录存在断档。
③ 履约保障机制缺失
业委会提出续聘需设置履约保证金，物业拒绝纳入服务合同。
④ 维修费用透明度不足
小区道路、楼道、门禁等公区的维修费用，物业方未能提供分项预算及历史支出审计报告。
物业费压价风波之下
业主真的赢了么？
在栖霞物业与东方城业委会的博弈中，以栖霞物业退场最终收尾，相信业主们第一时间一定是欢呼雀跃的。
站在业主的角度来看，栖霞物业是“不作为”的。
作为一个交付几十年的老小区，东方城的公共设备、绿化园林皆出现严重老化的情况。
◎图源东方城业主之家
且似乎问题已久。据悉，有业主表示“曾有业主去物业交涉过，去社区反映过，都没能从根本上解决问题。”为了建设更好的家园，2023年7月，东方城业主开始张罗业委会成立相关事项，最终小区业委会于2025年1月正式成立。
可以说，在业主角度来看，这场 "和平分手" 的背后，是业主对服务质量的更高要求与物业企业能力不足之间的深刻矛盾。
而在栖霞建设物业来看，服务东方城是“入不敷出”的。
根据其公开的部分经营收支报表显示，2022年亏损约14万，2023年亏损约7.1万。公共收益经营方面：2022年亏损约1.78万，2023年亏损约4.16万。
此外，小区的物业费标准也值得关注：多层住宅物业费从 0.15元/㎡・月到0.8元/㎡・月不等，小高层住宅为1.2元/㎡・月，且均要求提供三级服务。在当前人力成本不断攀升的背景下，这样的收费标准显然难以维持高质量的物业服务。
此外，面对后续可能出现的服务缩水，以及老物业撤场新物业入场期间的社区服务真空期，业主似乎也未必能说是全盘皆赢。
譬如今年徐州某高档小区——徐州铜山区久隆凤凰城，物业1月份撤场后直接变成大型垃圾场。
根据南京银城物业徐州分公司的统计，8.8万平方米的洋房区中，物业费收缴率在2024年的前九个月内仅为45%。直接导致物业公司严重亏损，持续运营几乎无望。
物业公司在公告中强调，由于小区存在诸多不安定因素，包括部分业主多年不交物业费，最终未能克服经营的困难，因而做出了撤场的决定。
南京月牙湖花园，据悉物业撤场半年，小区房价应声暴跌25%，业主哀鸣：“省三年物业费，亏掉50万首付”。
突然撤场or抢滩豪宅
物业公司的不同态度
东方城的案例并非孤例，南京众多楼盘正经历着一场物业撤场潮。
南京知名大盘天润城十二街区，正式向苏宁物业下发《关于进行物业服务工作交接准备及退场的通知函》。
南京大厂长城雅苑，2024年9月南京弘阳物业管理有限公司宣布撤场，直接导致小区临时被托管，无新物业入驻，无法设置电车充电桩。
2021年3月，南京万科物业因小区长期无法达成共识，主动退出河西豪宅星雨华府！
可以看到，即便是一些中高档小区，由于无法达成共识、物业费收缴率低、公共收益管理不规范等问题，也难以维持优质服务。
尤其在老旧小区和低收费小区上，物业行业还要额外面临一定的成本压力。如果物业费标准停留在十几年前的水平，显然无法应对当前的成本结构。
究其背后，与房企资金链紧张不无关系，以前楼市高涨，房企对物业进行补贴，如今补贴不光没了，而且还纷纷抽调物业板块的资金给地产板块纾困，只能开源节流，从而激化了与业主之间的矛盾对立，最直接的例子莫过于银城物业和银城地产。
此外，以往物业主导的权力结构也逐渐被懂法明法的业主委员会所撼动。
在一众物业撤场的同时，也有楼盘走出了截然不同的道路：南京顶豪海玥万物更换物业，各家物业公司抢破了头，保利带资进组，华润更是直接提供“华润万象A类服务”。最后由华润物业拿下，不仅服务提上了，价格还较之前更低了。
或许业主们应该追求的胜利不是价格压倒多低，而是让物业服务调整到质价相符的生态。在这条道路上，已经有很多地方有过创新探索，并取得良好反馈。
成都某小区推出“基础服务+个性套餐”：1.2元基础费覆盖保洁安保，家电维护、宠物托管等增值项目额外付费。
杭州试点“服务银行”制度，业主预存费用与物业绩效挂钩。万物云更推出“弹性定价”模式，提供158项基础服务+350项自选菜单，业主按需定制。
可以说，和物业博弈的理想终点，应是物业服务者获得合理利润而尽心尽责，业主支付公允费用而安居无忧。
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